Отправлено: 23.05.06 12:52. Заголовок: Во что может трагсформироваться выплаченный ЖСК?

Имеется ЖСК, который был выплачен всеми жильцами еще в 1985 г. Сейчас никто не хочет быть предскдателем ЖСК, членом правления, ревизионной комиссии и т.п.
Может ли этот ЖСК перейти в муниципальную слбственность или еще куда-нибудь, но без риска получить хозяина, который по своему усмотрению будет повышать плату за жилье и услуги?
Или все-таки для жильцов выгоднее и безопаснее оставить все, как было?

 Отправлено: 23.05.06 17:56. Заголовок: Re:

Уважаемая Ирина Михайловна!
Так как в Вашем ЖСК паи членов кооператива полностью выплачены, такой ЖСК в соответствии со ст.14 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" до 1 января 2007 г. должен быть преобразован в товарищество собственников жилья (ТСЖ), иначе он может быть ликвидирован по иску органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. То есть у Вас есть 2 пути: либо добровольно реорганизовывать ЖСК в ТСЖ, либо ждать решения суда о ликвидации Вашего ЖСК. Что же будет в случае ликвидации ЖСК. В соответствии со ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (в срок до 1 января 2007 г. - Федеральный закон от 29.12.04 № 189-ФЗ):
1. Непосредственное управление проживающими собственниками. Это приемлемо для небольших домов, рассчитанных не более чем на четыре квартиры.
2. Доверить дом управляющей компании, которая займется поиском подрядчика, предоставляющего свои услуги по обслуживанию жилья, и поставщиков коммунальных услуг.
3. Перейти в товарищество собственников жилья (ТСЖ опять же), при котором будет выбрано правление, коему будет поручено управление вашим домом.
Если же на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления в срок, то управляющую компанию назначит муниципалитет. В этом случае жильцы требовать с управляющих компаний сметы расходов не смогут на том основании, что договоры с ними заключали не они, а мэрия. Допустим, договор с управляющей компанией заключил муниципалитет. Соответственно, доступ к отчетной документации этой структуры будут иметь лишь чиновники. В случае с управляющими компаниями контролировать те ли материалы используются для ремонта крыши или фасада, которые изначально заявлены в сметах, будет трудно. Равно как качество и рыночную стоимость работ, оплаченных из карманов собственников жилья. Когда дом будет отдан управляющей компании, первым встанет вопрос о проведении капитального ремонта. Только оплачивать его будет уже не муниципалитет, а сами жильцы. Кроме того, есть мнение, что если управляющая компания вдруг разорится, то деньги с нее вытрясти будет невозможно. Учитывая, что одна подобная структура будет обслуживать не один дом, а несколько десятков, то если, к примеру, на ней повиснет долг за электроэнергию, без света рискует остаться весь квартал.

Для справки.
Достоинствами непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме является:
- малозатратность организации (отсутствие необходимости создания юридического лица, его государственной регистрации, найма директора, бухгалтера и др.);
- возможность заключения договора энерго-, газо-, водоснабжения и водоотведения с энергоснабжающей организацией как каждым собственником помещения многоквартирного дома, так и одним уполномоченным на это собственником помещения, по тарифам для населения.
Недостатком данного способа управления является отсутствие или недостаточность необходимых специальных знаний по управлению многоквартирным домом, определению необходимого технического обслуживания, его стоимости, и ведению договорной работы с эксплуатирующими и энергоснабжающими организациями у выбранного на собрании представителя собственников помещений дома.
На практике, данный способ управления может быть применен для небольших многоквартирных домов.

Достоинствами управления многоквартирным домом путем создания собственниками помещений товарищества собственников жилья являются:
- управление многоквартирным домом или несколькими рядом расположенными домами одним ТСЖ;
- возможность привлечения к работе квалифицированных специалистов в сфере управления;
- возможность, при наличии обслуживающего персонала, самостоятельного технического обслуживания многоквартирного жилого дома (домов);
- возможность квалифицированного определения условий технической эксплуатации многоквартирного дома (домов) в зависимости от их технического состояния;
- возможность квалифицированного определения размера платы за содержание и ремонт (включая капитальный) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (домах);
- возможность самостоятельного сбора денежных средств с собственников многоквартирного дома;
- возможность привлечения дополнительных денежных средств на ремонт и мероприятия энергосбережения.
Недостатком данного способа управления является финансовые затраты собственников помещений многоквартирного дома - членов ТСЖ на его регистрацию, и дальнейшее содержание.
На практике, данный способ управления хорошо зарекомендовал себя при управлении и эксплуатации нового жилья. Создание товарищества собственников жилья в многоквартирном доме старой постройки требует дополнительных затрат на первоначальном этапе его деятельности для устранения существующих недостатков и проведения энергосберегающих мероприятий (установка измерительных приборов по услугам электро-, тепло-, водоснабжения).

Достоинствами управления многоквартирным домом управляющей организацией являются:
- управление многоквартирным домом или несколькими рядом расположенными домами одной управляющей организацией;
- привлечения к работе квалифицированных специалистов в сфере управления;
- заключение с каждым собственником помещений в многоквартирном доме договора управления, основные условия которого определены ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- вступление в договорные отношения с объединениями собственников жилья - ТСЖ, ЖК и иными потребительскими кооперативами на управление многоквартирными домами или выполнение отдельных подрядных работ;
- вступление в договорные отношения с электро-, тепло-, газо-, водоснабжающими организациями на покупку ресурсов для предоставления гражданам коммунальных услуг;
- определение условий технической эксплуатации многоквартирных домов в зависимости от их технического состояния;
- определение размера платы за содержание и ремонт (включая капитальный) общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах для включения в договоры на управление;
- привлечение собственных и заемных финансовых средств для осуществления ремонта и мероприятий энергосбережения;
- возможность участие в конкурсном отборе управляющей организации.
Недостатком данного способа управления является наличие в настоящее время коммерческого риска при осуществлении данного вида деятельности связанного с неустойчивым финансовым положением управляющих организаций по причине недофинансирования выпадающих доходов (льгот), неполной и несвоевременной оплате населением оказанных жилищно-коммунальных услуг, и несбалансированной тарифной политики естественных монополий в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

 Отправлено: 23.05.06 18:10. Заголовок: Re:

Nancy Dru
Большое спасибо!
Ирина Михайловна